练习材料.房地产
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练习材料.房地产

房地产立法过程中若干有争议的问题。《城市房地产管理法》虽经全国人大常委会颁布施行,但该法在立法过程中,以及在今后的施行过程中,仍有许多有争议的问题存在,油液问题可能近期内能解决,有些问题可能还要长时间争论下去。

    1.关于房地产的管理体制问题。现行体制实行房、地分管,即房产由建设部门管理,土地由土地部门管理,实行房地分管。这一体制弊病较多,问题丛生。在立法过程中,如何确定房地产管理体制,是争议最大、争议时间最长的问题。房地产统管,已成为大家的共识,但对如何统管的认识不一致:有的认为应由建设部门统管,有的认为应由土地部门统管,还有的采取了折衷的方法,建议成立一个部门,由这个部门统管。法律最后确定国务院的机构改革方案已于1993年由八届全国第一次会议原则批准,并已由国务院确定,现行立法不可能对此进行改变,因此,维持原来的管理体制不变,但是,考虑到改革先行一步的少数城市的经验,也规定了这些城市可以由一个房地产管理部门进行统管。

2.关于集体所有的土地能否出让的问题。《城市房地产管理法》第8条规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。”法律对集体所有的土地如何进入房地产市场,虽然作了明确规定,但是,在立法的过程中,这个问题的争议是很激烈的。一种意见认为,集体所有的土地,应当允许由所有权人出让,理由是:19884月七届全国人大第一次会议通过的宪法修正案规定,土地的使用权可以依照法律规定转让;198812月七届全国人大常委会第五次会议通过的关于修改土地管理法的规定,明确规定集体所有的土地的使用权可以依法转让。集体所有的土地的所有权,包含对土地的使用权、收益权、处分权,理应可以由所有权人出让。如果所有权人无权出让,只有征用后才能出让进入房地产市场,这是不合理的,也是与宪法和土地管理法的规定不一致的。另一种意见则认为,本法应当明确规定集体所有的土地不能用于房地产开发,在这个问题上,必须认真贯彻党的十四届三中全会的关于“我国地少人多,必须十分珍惜和合理使用土地资源”的精神,否则,将不利于保护耕地,保护农业生产。法律虽然采纳了后一种意见,但这个问题有可能还要再继续争议下去。

3.关于土地使用权出让方式问题。土地使用权出让方式,实践中有三种方式:拍卖、招标和协议。在立法过程中,如何确定土地使用权的出让方式,有不同意见:一种意见认为,土地使用权的出让,应全部采取招标、拍卖方式,取消协议方式。理由是:协议方式的随意性太大,容易产生不正之风,导致腐败。另一种意见则认为,取消协议方式不符合中国目前的实际情况,不论在国内还是在国外,协议方式目前都是出让的主要方式,因此,土地使用权的出让,还应继续采取拍卖、招标和协议三种方式。立法最后采纳了后一种意见,即在第12条中规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件的,不采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”

4.关于私有房屋用地是否规定视为划拨方式取得的问题。这个问题,立法提出了,但无法确定,理由是:城市私有房屋问题比较复杂,有外国人的私房,有华侨、外籍华人和其他海外人士在解放前购置的房产,有国民党官员留下的代管房产,还有城市居民几代相传的私有房屋,规定一律视为划拨方式取得,并在转让时补交出让金,将来难以行得通,这个问题只能留待以后去研究。照目前的做法,城市私有房屋用地,既不能以出让方式取得,也不能以划拨方式取得,也无须补交土地出让金,究竟算采取哪一种方式取得、如何处理呢?立法者的意见是:这个问题最好先由国务院制订行政法规来调整,将来再由房地产法来规定。


编辑 删除 发表时间:2015-8-18 22:25:23 IP:已记录
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